LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI RISCALDAMENTO CONDOMINIALE
I costi da addebitarsi ai singoli condomini per le spese del riscaldamento sono attualmente regolati dal D.Lgs n. 102/2014 e dalle successive modifiche ed integrazioni (D.lgs 141/2016). Tale norma ha imposto l’introduzione di un nuovo criterio di ripartizione basato sull’effettivo consumo di calore. Per comprendere meglio il nuovo criterio è necessaria una premessa; a seconda del tipo condominio e del tipo di impianto di riscaldamento centralizzato su cui si va a intervenire, la contabilizzazione del calore può avvenire in due modi, diretta o indiretta. Contabilizzazione diretta: il proprietario è obbligato ad installare dei contacalorie per misurare l’effettivo consumo di calore (o di raffreddamento o di acqua calda) per ciascuna unità immobiliare. Questo tipo di contabilizzazione si applica solo se è possibile identificare un punto di diramazione dall’impianto condominiale che isoli un unico circuito di alimentazione per ogni unità immobiliare. Consente di determinare la quantità di calore prelevata da ogni unità immobiliare in termini di KWh (unità di misura del calore). In questo caso le dispersioni di calore che si verificano nella rete di distribuzione, sono ottenute per differenza, sottraendo al consumo energetico totale (energia totale erogata dal generatore) il consumo energetico delle unità immobiliari e degli eventuali locali a uso collettivo, conteggiato con i contacalorie. Contabilizzazione indiretta: qualora l’installazione del contacalorie per unità immobiliare non sia tecnicamente possibile, non sia efficiente in termini di costi, non sia proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali (situazioni tutte da certificarsi in apposita relazione tecnica redatta da un progettista o tecnico abilitato), per la misura del riscaldamento si deve ricorrere, sempre a carico dei singoli condomini, all’installazione di ripartitori in corrispondenza di ciascun corpo scaldante, posto all’interno delle unità immobiliari (ripartitori). Il ripartitore non misura direttamente l’energia come farebbe un contatore, ma rileva dei dati che poi, confrontati con i dati complessivi del condominio, consentiranno di ripartire tra i vari radiatori, il totale dell’energia termica consumata dall’utenza (unità immobiliari ed eventuali locali ad uso collettivo). Anche l’eventuale impedimento all’installazione dei sistemi indiretti deve essere certificato in una relazione tecnica redatta da un progettista o un tecnico abilitato. In ogni caso, sia per la contabilizzazione diretta che per la contabilizzazione indiretta, la contabilizzazione delle spese a consumo si compone di:
- consumi volontari: dovuti all’azione volontaria dell’utente che può agire chiudendo o aprendo la valvola del radiatore. Sono sostanzialmente determinati dal livello di temperatura mantenuto nell’appartamento dal singolo condomino; a parità di temperatura mantenuta, la quantità di calore consumata, a metro quadrato, dipenderà dalla dispersione termica dell’unità immobiliare (cioè dal tipo di isolamento termico presente e dal tipo di serramenti installati), dagli apporti solari e dalle abitudini degli occupanti. In altre parole, ciascun condomino/conduttore è tenuto a pagare solo quella parte di calore che preleva dai propri termosifoni.
- consumi involontari (quota fissa): indipendenti dall’azione dell’utente e costituti principalmente dalle dispersioni di calore della rete di distribuzione. Nel calcolo della
È il tipo di ripartizione che lega il costo del servizio riscaldamento agli effettivi consumi di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto. Gli oneri per l’attribuzione della quota a consumo vengono ripartiti in base alle letture (contacalorie per il metodo diretto, ripartitori con il metodo indiretto). Per l’attribuzione degli oneri della quota fissa, necessita del calcolo di nuove tabelle millesimali redatte da un professionista abilitato, incaricato dal condominio. Il tecnico, una volta stabilita la quantità ideale di energia che ogni singola unità immobiliare potrebbe prelevare per mantenere 20°C di temperatura in ambiente, nella stagione di riscaldamento, determina sulla base di questa, una tabella dei fabbisogni delle singole unità immobiliari che costituisce la nuova tabella millesimale per il riscaldamento. A tale proposito è necessario ricordare che la valutazione dei millesimi di fabbisogno deve essere riferita all’edificio originario e non a quello esistente. Infatti, è necessario tenere conto del fatto che, in ambito condominiale, trova applicazione l’art. 68 disp. att. c.c., da cui, anche per la redazione delle tabelle di fabbisogno di calore, non si può tenere conto dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. In altre parole, il tecnico incaricato dal condominio non potrà considerare le migliorie apportate all’interno delle singole unità immobiliari quali, ad esempio, doppi vetri od opere di coibentazione; mentre invece avrà l’obbligo di tenere conto delle modifiche apportate all’intero edificio quali opere volte al risparmio energetico, relative alle parti comuni (cappotti esterni, coibentazioni del tetto). In ogni caso la nuova tabella e il criterio di ripartizione di cui alla norma UNI 10200/2018, sono approvati con la semplice maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 26, comma 5, L. n. 10/1991 – Non necessita l’unanimità dei consensi). Ripartizione in deroga alla norma UNI 10200 (D.lgs n° 141/2016)
Nel caso in cui siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio (o l’edificio polifunzionale) superiori al 50%, l’assemblea (con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi) potrà decidere se applicare o meno la norma UNI 10200/2018. In tal caso i soli consumi involontari potranno essere ripartiti liberamente, con delibera condominiale, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate (definizioni espresse a titolo esemplificativo e non esaustivo). In particolare, l’importo di spesa complessivo potrà essere suddiviso in due quote fisse: almeno il 70% (maggiorabile fino al 99%) da attribuirsi ai prelievi volontari ed il restante 30 % (riducibile fino all’1%) da attribuirsi ai consumi involontari. Nell’ambito dei valori descritti, le percentuali sono assegnate con delibera condominiale. Sia la ripartizione in base alla norma UNI 11200/2018 che la ripartizione in deroga, ognuna per le proprie specificità e nel proprio campo di impiego, costituiscono norma imperativa e vincolante che non può essere derogata né da una delibera assembleare né da una norma di natura contrattuale del regolamento di condominio. La mancata applicazione del criterio di ripartizione previsto dalla legge espone il condomino ad una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro, oltre che a provvedere all’adempimento della norma entro 45 giorni (art. 16, D.Lgs. n. 102/2014). Fanno eccezione i condomini ove, alla data di entrata in vigore delle modifiche al decreto n. 102/2014 (D.lgs 141/2016), si fosse già provveduto sia all’installazione dei dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, che alla relativa suddivisione delle spese, che può essere pertanto mantenuta.
